本文摘要：2013年9月26日下午，北京年内第二宗缩房价、竞地价地块海淀区环保科技园住宅混合公建地块转让后，一石激起千层浪。

2013年9月26日下午，北京年内第二宗缩房价、竞地价地块海淀区环保科技园住宅混合公建地块转让后，一石激起千层浪。其原因是体量占该地块建筑面积70%左右的将近7万平住宅被规划为禁售商品房，单价不得多达1.9万元/平米，单套总价不得多达200万元，但中铁辟竞得该地块的成交价总价为18.1亿元，楼面地价为18562元/平米，禁售商品房售价仅有比地价高达438元，因此媒体争相报导中铁辟赔本赚吆喝。

回应，一位知情人士分析，中铁辟禁售地块应该是按照保本微利的原则来拿的，而非媒体报道的赔本赚吆喝。由于地块是居住于混合公建，近3万平米的商业综合用地面积为这块地带给了一定的操作者空间，无法光凭禁售商品房部分的售价和地价的较为，就得出结论赔本的结论。北京中原地产研究总监张大伟则回应，如把居住于和公建部分分离核算地价，禁售部分楼面价1.4万元/平米左右，公建部分楼面单价在2.9万元/平米左右。

此外地块转让时的规划建筑面积一般不包括地下建筑面积，地下可售部分如车库等可通过补缴土地出让金的方式获得。他指出，这一价格市场还是可以拒绝接受的，但由于地价成本高，仍有一定风险。

禁售地研发先行者上述业内人士说明说道，中铁座落在缩房价、竞地价和缩地价、竞房价转让用地上皆有过研发经验。2010年，中铁建以14.6亿元总价、6095元/平米楼面价夺下长阳镇起步区6号地居住于项目，即中铁辟长阳国际城项目用地，这应该是北京土地出让史上首例缩房价、竞地价地块，按照禁售规定，该项目商品住房的单价不得多达1.25万元/平方米。该项目从2010年5月20日拿地，2010年10月动工，到2011年4月15日首期房源月散户，当日销售一空，中间相距仅有10个多月。该项目的销售对象被限定版为合乎北京准购资格的首套置业客户及有保障房轮候资格的客户，且自交付给之日两年内不得租赁出售。

有所不同产品对研发速度和推盘节奏的拒绝有所不同，有的项目渐渐买有可能反而利润低，但像这类禁售项目，在销售收入已被瞄准，利润空间受限的情况下，必需尽量地减少资金成本，这样就对研发速度明确提出了更高的拒绝，而中铁建能做拿地10个月入市，解释在这方面还是有经验的。2011年9月21日，中铁辟又以22.2285亿元总价、1.36万元/平方米最低售价的底价取得了北京首块缩地价、竞房价地块，即中国铁建梧桐苑项目用地，楼面地价为5850元/平米。

该项目出售对象优先符合享有北京市户口或在北京工作、居住于一定年限以上人群的业主及提高型购房市场需求，其他并无尤其规定。2012年7月27日，项目首期房源发售，再度构建了拿地10个月入市。

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